Bitcoiners in hart en nieren verkopen hun munten het liefst nooit. In de Verenigde Staten hoeft dat sinds woensdag ook niet meer om een huis te kopen, want cryptobeurs Coinbase opende samen met hypotheekverstrekker Better de Bitcoin-hypotheek voor het grote publiek.

Bitcoin hypotheek vraagt fors onderpand

Wie meedoet, moet Bitcoin (BTC) verpanden ter waarde van minstens 250 procent van de lening voor de aanbetaling. Bij een mediane nieuwbouwprijs van ongeveer 400.000 dollar en 20 procent aanbetaling is dat 80.000 dollar aan lening, met 200.000 dollar aan Bitcoin ernaast.

De constructie bestaat uit twee delen. Better Mortgage en Coinbase koppelen een gewone Amerikaanse hypotheek aan een tweede lening die met de grootste cryptomunt is gedekt.

Die hoofdlening volgt de regels van Fannie Mae, de door de overheid gesteunde hypotheekfinancier. Beide leningen hebben dezelfde rente en de klant betaalt maandelijks één bedrag.

Het onderpand staat op een bewaarrekening van Better bij Coinbase Prime en komt pas terug na aflossing of oversluiten.

In de Verenigde Staten brengt vrijwel elke koper eigen geld mee, vorig jaar mediaan 19 procent van de koopsom en bij starters 10 procent.

Dat bedrag lenen mag doorgaans niet, want Fannie Mae weigert persoonlijke leningen en creditcardschuld als bron voor de aanbetaling. Een lening met onderpand mag wel, omdat de koper dan bezit verzilvert dat hij al heeft.

Precies daarin past de verpande Bitcoin. Een voordeel is dat Bitcoin-liefhebbers hun munten dan niet hoeven te verkopen. En dan loop je dus geen risico dat je winsten misloopt.

Wat gebeurt er bij een koersdaling?

Het bezwaar tegen Bitcoin als onderpand ligt voor de hand: de koers beweegt hard. Daarom eist Better die overwaarde van 250 procent, want zo blijft er ruimte over als de munt onderuitgaat.

Bij een gewone lening met crypto als onderpand kijkt de kredietverstrekker doorlopend naar de koers. Zakt de waarde te ver, dan volgt een margin call: bijstorten of de munten gaan eruit.

Die gedwongen verkoop heet liquidatie. Wie niet op tijd bijstort, raakt zijn onderpand kwijt, ook al betaalde hij elke maand netjes.

Bij deze hypotheek werkt het anders. Een koersdaling levert geen margin call op en de voorwaarden van de lening blijven gelijk, meldt Coinbase.

Better mag de verpande munten pas verkopen als een klant zestig dagen achterloopt met betalen. Het risico zit dus in de maandlasten, niet in de koers.

Ziggy Jonsson, technisch directeur bij Better Mortgage, wijst op de vastgelopen huizenmarkt. “In 2025 duwden hoge rentes, recordhoge huizenprijzen en beperkt aanbod de mediane leeftijd van een eerste huizenkoper naar 40”, zegt hij.

Leden van Coinbase One, het betaalde abonnement van de beurs, krijgen 1 procent van de hypotheekwaarde terug tot maximaal 10.000 dollar voor de afsluitkosten.

Vraag groeit, markt blijft klein

Van de wachtlijst die in juni openging was 76 procent al lid van Coinbase One en wilde 60 procent binnen zes maanden een huis kopen. Samen was die groep goed voor ruim 260 miljoen dollar aan verwacht leenvolume.

Better zegt dat 41 procent van zijn goedgekeurde klanten genoeg inkomen heeft, maar te weinig spaargeld voor de aanbetaling.

Washington duwde mee. Toezichthouder Federal Housing Finance Agency droeg Fannie Mae en Freddie Mac in juni 2025 op om crypto op gereguleerde beurzen mee te tellen bij de risicobeoordeling van hypotheken.

Groot is de markt nog niet. Kredietverstrekker Ledn, zelf actief in Bitcoinleningen, stelt dat de sector kan groeien van 3 miljard dollar nu naar 1 biljoen dollar binnen tien jaar.