Vastgoed in Dubai kan 50 tot 70% dalen: oorlog met Iran verandert droomstad in risicozone

Dubai gold jarenlang als het paradijs voor vastgoedbeleggers. Rijke Russen, Aziatische investeerders en Europese ondernemers kochten er massaal appartementen, villa’s en penthouses. De prijzen leken alleen maar te kunnen stijgen, maar de oorlog met Iran heeft die illusie in een paar weken verbrijzeld.

Prijzen al 20% gedaald, verdere val dreigt

De vastgoedindex in Dubai is sinds het begin van het conflict al met 20% gedaald, waarmee alle prijsstijgingen van 2025 zijn weggevaagd. En, het kan nog veel erger worden. Als het conflict in het Midden-Oosten langere tijd aanhoudt, kunnen de vastgoedprijzen tegen de zomer van 2026 met 50% zijn gedaald. Duurt de oorlog nog langer, dan is een val van 60 tot 70% niet uitgesloten.

Potentiële kopers willen begrijpelijkerwijs niet investeren in activa die de komende maanden nog eens 30 tot 50% kunnen dalen. Het gevolg: de markt droogt op.

Investeerders vluchten massaal uit Dubai

Dubai is de afgelopen weken leeggelopen. Investeerders uit Oost-Azië hebben hun kapitaal verschoven naar Singapore en Hongkong. Europeanen en Russen zoeken hun toevlucht in Turkije, Thailand en Cyprus.

De exodus gaat verder dan alleen grote beleggers. De hele luxe-economie waar Dubai op draaide, van high-end horeca tot exclusieve dienstverlening, ziet de vraag instorten. Beleggers die nog vastgoed bezitten proberen het nu met korting van de hand te doen. Geopolitieke spanningen, raketdreigingen en de sluiting van de Straat van Hormuz hebben van Dubai een risicozone gemaakt.

De illusie van stabiliteit is voorbij

Het grootste probleem voor Dubai is dat het een structureel probleem is. De geografische ligging nabij Iran en Saudi-Arabië, die jarenlang geen issue was, is nu een kwetsbaarheid geworden. Beleggers realiseren zich dat een stad op enkele honderden kilometers van een actief oorlogsgebied geen veilige haven is voor hun vermogen.

Zelfs als de oorlog snel eindigt, is het onwaarschijnlijk dat Dubai terugkeert naar de oude prijsniveaus. Het vertrouwen is geschaad. Beleggers die hun geld eenmaal hebben verplaatst naar Singapore of Hongkong komen niet zomaar terug. De illusie dat Dubai onaantastbaar was, is doorbroken, en dat soort vertrouwen herstel je niet met een staakt-het-vuren.