Nederlandse woningmarkt koelt verder af: huizenprijzen stabiliseren

De Nederlandse woningmarkt komt langzaam tot rust. Na jaren van stevige prijsstijgingen vlakt de groei van huizenprijzen in de loop van 2026 vrijwel volledig af. Volgens nieuwe prognoses van RaboResearch stijgen huizenprijzen dit jaar gemiddeld nog met 2,8 procent. Voor 2027 rekenen de economen op een beperkte stijging van 2,0 procent.

Dat betekent niet dat huizen ineens goedkoop worden. De betaalbaarheid blijft juist een groot probleem. Maar de periode waarin huizenprijzen hard bleven doorstijgen, lijkt voorlopig voorbij.

Hogere rente remt de markt

De belangrijkste oorzaak is de hogere rente. Door inflatie en oplopende inflatierisico’s stijgt de kapitaalmarktrente, en dat werkt door in de hypotheekrente. Voor huizenkopers is dat direct voelbaar.

Een hogere hypotheekrente betekent lagere leenruimte. Zelfs als lonen blijven stijgen, kunnen huishoudens minder makkelijk een woning financieren.

RaboResearch verwacht dat de lonen in 2026 met 4,3 procent stijgen en in 2027 met 4,0 procent. Toch is dat volgens de onderzoekers niet genoeg om het effect van hogere financieringskosten volledig te compenseren.

Minder transacties verwacht

De afkoeling is ook zichtbaar in het aantal woningverkopen. In 2025 wisselden nog ongeveer 239.000 woningen van eigenaar. Voor 2026 verwacht RaboResearch een daling naar ongeveer 227.000 transacties. In 2027 kan dat verder afnemen naar circa 200.000 woningverkopen.

De combinatie van hoge huizenprijzen, hogere hypotheekrentes en economische onzekerheid zorgt ervoor dat huishoudens minder snel bieden of verhuizen. De woningmarkt valt daarmee niet stil, maar het tempo gaat duidelijk omlaag.

Meer aanbod door voormalige huurwoningen

Aan de aanbodkant speelt de verkoop van voormalige huurwoningen een belangrijke rol. Sinds 2023 verkopen verhuurders steeds vaker woningen die eerder in de huursector zaten. Die zogenoemde uitpondgolf zorgt voor extra aanbod op de koopmarkt.

Vooral in stedelijke gebieden drukt dat de prijsontwikkeling. Daar komen relatief veel voormalige huurwoningen beschikbaar, waardoor kopers iets meer keuze krijgen. Volgens RaboResearch lijkt de piek van deze verkoopgolf inmiddels wel bereikt. De komende jaren neemt het effect waarschijnlijk geleidelijk af.

Grote regionale verschillen

De afkoeling raakt niet elke regio op dezelfde manier. In de Randstad, en vooral rond Amsterdam, is de prijsgroei bijna tot stilstand gekomen. RaboResearch verwacht voor Amsterdam en Haarlem dit jaar een stijging van ongeveer 1 procent.

In perifere regio’s blijft de groei juist sterker. In Oost-Groningen rekenen de onderzoekers bijvoorbeeld op een prijsstijging van ongeveer 6 procent.

Dat verschil heeft vooral te maken met aanbod. In stedelijke gebieden zorgt de verkoop van voormalige huurwoningen voor meer keuzemogelijkheden. In veel landelijke regio’s blijft de schaarste juist groot.