Huizenprijzen Dubai dalen voor het eerst sinds 2020 door Iran-oorlog

De huizenprijzen in Dubai zijn in maart voor het eerst sinds de coronapandemie gedaald. Volgens vastgoedadviseur ValuStrat daalde de prijsindex met 5,9 procent in één maand. Ook de woningverkopen kregen een klap: de totale waarde viel met bijna een vijfde terug naar 10,1 miljard dollar.

Voor een stad die jarenlang werd gezien als een onaantastbaar vastgoedparadijs is dat een opvallende omslag. De oorzaak ligt bij de oorlog met Iran, die het vertrouwen van buitenlandse investeerders en vermogende expats onder druk zet. Juist die groep zorgde de afgelopen jaren voor de sterke groei op de vastgoedmarkt in Dubai.

Het einde van een tijdperk

Sinds 2020 stegen de huizenprijzen in Dubai met meer dan 70 procent. Belastingvrijstelling, gouden visa’s en een constante stroom buitenlands kapitaal maakten de stad tot een magneet voor rijke Russen, Indiërs en Europeanen. Velen maakten er hun permanente thuisbasis van.

Die aantrekkingskracht staat nu onder druk. De Golfstaten kregen duizenden Iraanse raketten en drones te verwerken als vergelding voor de Amerikaanse en Israëlische aanvallen. Het merendeel werd onderschept, maar het gevoel van onkwetsbaarheid is verdwenen. Makelaars in Londen, Monaco en Marbella melden groeiende interesse van vermogende bewoners uit het Midden-Oosten die elders een uitwijkplek zoeken.

Off-plan markt als kanarie in de kolenmijn

De grootste kwetsbaarheid zit in de zogeheten off-plan markt, waar woningen al worden verkocht voordat ze gebouwd zijn. Dit segment is goed voor bijna driekwart van alle transacties in Dubai. Kopers zetten hier feitelijk in op de toekomstige groei van de stad. Juist dat vertrouwen begint nu te wankelen.

In maart daalde de waarde van off-plan verkopen met ongeveer 13 procent. Dat is een belangrijk signaal. Tijdens de crisis van 2009 was dit namelijk het eerste segment dat instortte, waarna de rest van de markt volgde. Zo ver is het nu nog niet, maar de eerste barsten worden zichtbaar.

Ontwikkelaars blijven opvallend rustig

Van paniek is vooralsnog geen sprake. Aandelen van Emaar Properties, de grootste ontwikkelaar van Dubai, herstelden met 16 procent vanaf het dieptepunt in maart. Tegelijk blijven ontwikkelaars nieuwe projecten lanceren en lokken ze kopers met incentives, zoals lagere aanbetalingen.

Volgens Binghatti-CEO Katralnada Binghatti is de markt nog altijd relatief stabiel. Ook Samana-CEO Imran Farooq ziet dat de verkopen doorgaan, al ligt het tempo lager. De vraag komt vooral uit landen als de VAE, Egypte en India. De boodschap vanuit de sector is duidelijk: de markt koelt af, maar valt niet stil.

Maar de risico’s stapelen zich op

Achter de relatieve rust nemen de risico’s toe. Als de Straat van Hormuz langer gesloten blijft, lopen de kosten voor bouwmaterialen verder op. Tegelijk kan de bevolkingsgroei afremmen, juist de motor achter de vastgoedmarkt, als expats vertrekken of minder snel toestromen. Daar komt bij dat de vredesgesprekken tussen de VS en Iran deze week opnieuw zijn stukgelopen.

Makelaars houden daar al rekening mee. Louis Harding van Betterhomes verwacht een lastige zomer, terwijl CBRE aangeeft dat de daling uit maart zich in april doorzet nu het vertrouwen onder beleggers verder afneemt.

De prijsdaling van 5,9 procent brengt de markt terug naar het niveau van zo’n zes maanden geleden. Op zichzelf is dat nog geen crisis. Maar het signaal is duidelijk: een markt die jarenlang vrijwel alleen steeg, begint barsten te vertonen. Zolang het conflict met Iran voortduurt, blijft die onzekerheid als een schaduw boven de vastgoedsector hangen.